Analýza nemovitostního fondu NEMO od Českomoravská Nemovitostní a.s.

Nemovitostní fond zaměřený na prémiové kancelářské budovy. Rok od vzniku má jeho portfolio velikost kolem 1,3 miliardy korun.

Aktuálním článkem pokračujeme v představování nemovitostních fondů určených pro drobné investory, tedy fondů, které mají nízkou minimální investici. Konkrétně se podíváme na nemovitostní fond NEMO, který sice vznikl teprve v červnu 2019, nicméně aktuálně se hodnota jeho portfolia pohybuje již na úrovni 1,3 miliardy CZK a AUM ke konci května přesáhlo 700 mil. CZK. Zakladatelem fondu NEMO je realitní skupina Českomoravská Nemovitostní (ČMN) a distribuci zajišťuje český obchodník s cennými papíry společnost Colosseum. Minimální investice do fondu je pouhých 500 CZK.

ZAMĚŘENO NA KANCELÁŘE

Nemovitostní fond NEMO obecně investuje do komerčních nemovitostí v České republice, které mají konzistentní a dlouhodobě udržitelný potenciál nájemního výnosu, s tím, že jde typicky o již fungující projekty s kvalitními nájemci a s co nejdelší smluvní dobou nájmu. V praxi přitom platí, že fond se primárně zaměřuje na prémiové kancelářské budovy. Josef Eim, místopředseda představenstva ČMN k tomu dodává, že "z pohledu segmentů komerčních nemovitostí patří prémiové, kancelářské budovy k nejstabilnějším. Z toho důvodu jsou prvotními investicemi fondu právě akvizice tohoto typu." Do budoucna je sice možné, že fond bude investovat i do jiného typu nemovitostí v rámci širší diverzifikace a snížení rizika, ovšem vždy se bude jednat o prémiové nemovitosti ve velkých městech. Fond typicky cílí na nemovitosti s hodnotou v řádech stamilionů korun obsazené kvalitními nájemci, kteří zde mají uzavřené dlouhodobé nájemní smlouvy. V rámci samotného investičního procesu se posuzuje zejména to, zda daná nemovitost zapadá do celkové strategie. Zásadní je tak zejména typ nemovitosti, její lokalita, stáří, technický stav, kvalita nájemníků a samozřejmě také cena. Podobně jako většina nemovitostních fondů v ČR ani fond NEMO neinvestuje do nemovitostí napřímo, ale prostřednictvím SPV. Proto je zásadní také právní, účetní a daňová prověrka. Délka celého transakčního procesu od prvotní nabídky až po samotný podpis kupní smlouvy se podle Josefa Eima pohybuje od tří měsíců u menších projektů po cca devět měsíců u rozsáhlejších a komplikovanějších transakcí. Fond se primárně zaměřuje na projekty s nižší mírou rizika, které ale zároveň splňují požadavek na vyšší hodnotu výnosu z pohledu tržního průměru. Ona určitá nižší míra rizika se mimo jiné promítá v tom, že se fond snaží nebýt přespříliš zatížen úvěry a hodnota LTV se tak typicky pohybuje do, resp. kolem 40 %. Vzhledem ke pravidelným platbám nájemného je i výnos fondu relativně stabilní a pohybuje se v rozmezí od 0,3 % do 0,5 % měsíčně. Výsledkem celého investičního procesu by tak měla být schopnost dosahovat roční 5% čisté výkonnosti pro investory, a to pouze z nájemních výnosů bez efektu případného zvýšení kapitálové hodnoty. 

AKTUÁLNÍ PORTFOLIO

Ačkoliv fond NEMO vznikl teprve před rokem, tvoří jeho portfolio aktuálně již tři nemovitosti o celkové podlahové ploše 17 500 m2. Jak je patrné z grafu 1, všechny tři budovy se nacházejí v Praze, k čemuž Josef Eim dodává, že "Praha byla strategicky vybrána jako nejstabilnější lokalita. Skutečnost je taková, že riziko neschopnosti najít nového nájemníka pro kancelářské prostory v Praze je velmi nízké. Míra neobsazenosti kanceláří se v Praze v posledních letech pohybuje na extrémně nízké úrovni kolem 5 procent. Situace se navíc příliš nezměnila ani nyní v době koronavirové pandemie. Nejlepší ochranou proti těmto nečekaným globálním zvratům je i náš důraz na diverzifikaci nájemníků." 

V praxi platí, že aktuální obsazenost nemovitostí ve fondu NEMO dosahuje vysokých 98,5 % a obrázek o úrovni diverzifikace poté poskytuje graf 2. Pokud bychom se měli blíže podívat na jednotlivé nemovitosti, můžeme uvést, že jednou z nich je budova na Václavském náměstí 62 o celkové užitné ploše 3 115 m2, to vše na 8 podlažích. Václavské náměstí je považováno za jednu z nejprestižnějších adres a díky blízkosti zastávek tramvají, stanice metra Muzeum a přímému napojení na dálniční síť a magistrálu je budova dobře dostupná. Druhou budovou je nemovitost na ulici Pekařská v Praze. Celková užitná plocha této nemovitosti dosahuje na téměř 6 500 m2 v rámci čtyř nadzemních podlaží. Nemovitost je v současnosti pronajata jedinému velkému nájemci, a to zmíněné společnosti Volkswagen Financial Services, které byla budova postavena fakticky na míru. Čerstvou květnovou akvizicí je kancelářská budova v Modřanech v Praze (Mezi Vodami 31), kde má své sídlo největší potravinářská společnost Nestlé a mezi nájemce patří i technologický koncern Siemens. Se společností Nestlé byla navíc spolu s akvizicí podepsána nová dlouhodobá nájemní smlouva. V tomto bodě může někoho napadnout, zda zaměření se primárně na Prahu nemůže vytvářet určitá rizika a zda nejsou již nemovitosti v Praze až příliš drahé, s nižším výnosem. 

Podle Josefa Eima nicméně platí, že "snížení výnosu je způsobeno nižší cenou peněz a obecným snížením úrokových měr nejen v České republice, ale v ekonomikách po celém světě. Každý investor se proto musí dívat nejen na absolutní výnos, ale na výnos v porovnání s alternativními investičními příležitostmi. Obecně je třeba říci, že riziková prémie se za posledních několik let u kanceláří v Praze v podstatě nesnížila, i přes obecné snížení výnosů. Z toho důvodu věříme, že jde stále o velmi atraktivní investici. Zároveň je třeba dodat, že hlavní část výnosu investorů pochází z nájmu. Pokud se ceny nemovitostí nezmění, fond by měl stále generovat 5 % ročně. V případě, že ceny nemovitostí půjdou významně nahoru, investoři fondu NEMO se na tomto trendu samozřejmě budou podílet." 

V poslední době, zejména se zvýšenou volatilitou koruny vůči euru, se do popředí dostává také jiná otázka. Jde o to, zda v případě korunových nemovitostních fondů nemůže skutečnost, že je nájemné v Praze někdy vybíráno v eurech (což platí právě hlavně pro prémiové kanceláře a zejména nadnárodní, kapitálově silné nájemníky) představovat další riziko. Josef Eim upřesňuje, že "výplata nájmu v EUR je výhodou, protože je poté možné získat úvěr v eurech, jehož cena je výrazně nižší než bankovní financování v české koruně. V případě plateb nájmu v eurech a úvěrových splátkách v eurech dochází k přirozenému zajištění. Měnové riziko, které investoři podstupují, je tak minimální a vhodnými finančními instrumenty ho lze zcela neutralizovat." 

CO JE JEŠTĚ DOBRÉ VĚDĚT

Jak jsme již zmínili v úvodu, minimální investice do fondu NEMO činí pouhých 500 CZK a fond je tak snadno dostupný pro drobné investory. Do konce roku 2020 jsou investorům odpuštěny poplatky, přičemž budoucí nákladovost je odhadována na 0,8 % p. a.  Za prvních 12 měsíců od svého založení dosáhl fond na zhodnocení 5,1 %, což odpovídá vytyčenému cíli kolem 5 % čistého výnosu p.a. Ačkoliv má za sebou nemovitostní fond NEMO teprve 12 měsíců existence, nabízí již nyní poměrně velké portfolio tvořené třemi prémiovými kancelářemi v Praze. Fond se snaží profilovat jako o něco konzervativnější, kdy by většina očekávaného výnosu pro investory měla plynout z nájemného, nikoliv přecenění nemovitostí. Pokud tedy hledáte nemovitostní fond právě s těmito vlastnostmi, může být NEMO vhodným diverzifikačním prvkem vašeho portfolia. Jde o korunový fond, který nabízí nízkou minimální investici a přiměřenou nákladovost.

Jiří Mikeš

Zdroj: www.fondshop.cz